โ ส ภ ณ พ ร โ ช ค ชั ย



     เราทราบกันดีว่า ขณะนี้อสังหาริมทรัพย์ กำลังกลับมา “ฮอต” อีกครั้งหนึ่ง และสินค้าที่น่าจับตามากเป็นพิเศษก็คือ อาคารชุดพักอาศัยราคาแพง ๆ ใจกลางเมือง เช่น สุขุมวิท สาทร พระรามสี่ ฯลฯ

     ในฉบับนี้เราจึงมาคุยกันในเรื่องอาคารชุดราคาแพงดู เพราะวันนี้ภาพออกมาว่าซื้อแล้ว “แสนคุ้ม” ราคาจะขึ้น แถมยังปล่อยเช่าได้กำไรกว่าดอกเบี้ยเสียอีก การซื้อห้องชุดราคาแพงใจกลางเมืองจะมีอนาคตจะสดใสหรือชะตากรรมจะลำเค็ญ เป็นประเด็นในฉบับนี้

สถานการณ์ที่แท้เป็นเช่นใด
     ในฐานะที่ AREA เป็นศูนย์วิจัย อสังหาริมทรัพย์เพียงแห่งเดียวในประเทศไทยที่สำรวจข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์ทั่วประเทศ ในที่นี้จึงขอเสนอถึงภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ตามตารางต่อไปนี้ :
     จากตารางข้างต้น จะเห็นได้ว่าในช่วง 11 เดือนของปี 2546 นั้น มีโครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่รวมกันถึง 41,590 หน่วย รวมมูลค่าถึง 113,547 ล้านบาท โดยแทบทั้งหมดถึง 91% เป็นที่อยู่อาศัย ที่เป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทพาณิชยกรรมอุตสาหกรรมมีเพียงน้อยนิด หรือและแน่นอนว่ากลุ่มที่อยู่อาศัยที่มีการสร้างโดยมูลค่ารวมสูงสุดก็คือ บ้านเดี่ยว โดยเฉพาะบ้านเดี่ยวราคาตั้งแต่ 5 ล้านบาทขึ้นไป
     สำหรับอาคารชุดที่เรากำลังจะพิจารณากันนั้น หากนับเฉพาะที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป จะมีจำนวนเพียง 1,486 หน่วย ซึ่งไม่มากนัก แต่มีมูลค่ารวมกันถึง 7,475 ล้านบาท หรือตกเฉลี่ยหน่วยละ 5.03 ล้านบาททีเดียว

ห้องชุดหรูคือสินค้าเก็งกำไร
     ประเด็นสำคัญของเราก็คือ ทำไมจึงมีคนสนใจซื้อสินค้าประเภทนี้ ทั้งที่เมื่อช่วงวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สินค้านี้มีเหลือขายและเหลืออยู่อาศัย (unoccupied) อยู่มากที่สุดกลุ่ม หนึ่ง คำตอบก็คือ ประการแรก สินค้านี้สำเร็จรูป โครงการมีการดูแลทรัพย์สินและชุมชนที่ดี ทำให้สามารถปล่อยเช่าได้ โดยได้กำไรสุทธิประมาณ 5-8% ซึ่งเมื่อก่อนถือว่าไม่จูงใจนัก แต่พออัตราดอกเบี้ยลดลงต่ำติดดิน สินค้านี้จึงเป็นทางเลือกหนึ่งในการลงทุน ประการที่สอง

ผู้ซื้อก็หวังว่าจะได้กำไรจากการขายต่อในวันหน้า โดยมีสมมติฐานว่าวันหน้าราคาจะขึ้นสูงกว่าอัตราดอกเบี้ย ดังนั้นจึงมีการซื้อทรัพย์สินนี้เพื่อการเก็งกำไรกันมากเป็นพิเศษ
     หากพิจารณาในพัฒนาการช่วงประวัติศาสตร์ ที่ผ่านมาจะพบความจริงว่า สินค้าประเภทนี้แต่เดิมก็มีการซื้อเก็งกำไร โดยเก็งไว้ขายต่อชาวต่างชาติ แต่พอเกิดวิกฤติอ่าวเปอร์เซียในปี 2533-4 ก็ปรากฏว่าสินค้านี้แทบจะไม่มีการปรับราคาขึ้นเลย โดยเฉพาะในช่วงปี 2534-2540) และในช่วงนั้นก็ว่างหรือร้างกันเป็นจำนวนมาก จนภายหลังบางส่วนก็ให้คนอื่นเช่า เข้าทำนอง “กำ ข. ดีกว่ากำ ต.” แต่ยังมีอีกจำนวนมากที่ยังเก็บไว้เพราะกลัวทรัพย์สินจะ “เปื้อน” หรือ “ช้ำ” (หากให้เช่า) และมุ่งไว้ขายต่อมากกว่า

กรณีศึกษา
การเปลี่ยนแปลงราคา
     ในบางครั้งห้องชุดก็อาจเป็นความต้องการจริงๆ ก็ได้ อย่างเพื่อนผมมีบ้านอยู่หมู่บ้านลัดดาวัลย์ศรีนครินทร์ ก็ยังเคยมาอยู่ห้องชุดใจกลางเมืองในช่วงวันธรรมดา เพราะทนรถติดไม่ไหว แต่ถ้าเราอยู่ในทิศทางที่รถไม่ติดนักหรือต่อไปเรามีโครงการสร้างทางด่วนบางนาคร่อมบนเส้นเดิม (คาดว่าอีกไม่เกิน 5 ปี) เราก็อาจย้ายกลับไปอยู่ชานเมืองได้อีก แต่การที่ห้องชุดมีลักษณะที่เป็นทั้งอุปสงค์แท้และเทียมในเวลาเดียวกันนี้ อาจทำให้เราสับสนบ้าง      ดังนั้นถ้าเรามุ่งหวังจะซื้อห้องชุดหรูในใจ กลางเมือง เราคงต้องถามตัวเองก่อนว่าเราซื้อไปอยู่เองหรือเปล่า ถ้าใช่ อย่างน้อยก็ยังได้รับดอกผลจากการ “เช่า” อยู่เอง แต่ถ้าเพื่อการเก็งกำไรด้วยการรอขายหรือหวังใจให้คนมาเช่า ก็คงต้องคิดให้รอบคอบ
     แผนภูมิข้างต้นแสดงให้เห็นว่า ห้องชุดสุดหรูในใจกลางสุขุมวิทนั้น ในระยะยาวราคาเป็นอย่างไร ข้อสรุปสำคัญประการหนึ่งก็คือ ถ้าระยะยาวก็คงได้ผลตอบแทนพอๆ หรือใกล้เคียง กับเงินฝากเฉลี่ยที่ 5% ดังนั้นถ้าเราอยู่เองก็คง คุ้ม เพราะถ้าถึงเวลาขาย ได้เงินคืนมาทั้งต้นและดอกแถมยังเท่ากับอยู่ฟรีเสียอีก แต่การปล่อยเช่านั้นก็ต้องมีภาษี มีค่าเสื่อม มีโอกาสที่ คนเช่าขาดมือเหมือนกัน

     อีกสิ่งหนึ่งที่เราควรตระหนักในฐานะนักลงทุนก็คือ ราคามีขึ้น มีลง ไม่ใช่มีแต่ขึ้น ดังนั้นอย่ามองโลกในแง่ดีจนเกินไป อาจทำให้เราผิดหวังได้

จะซื้อจากไหนดี
     ทุกวันนี้นักพัฒนาที่ดินแอบยิ้มกันใหญ่ เพราะขายบ้านโดยเฉพาะห้องชุดหรูๆ ได้อย่างรวดเร็ว เพราะใครๆ ก็คิดเหมือนๆ กันในการเก็งกำไรห้องชุดเหล่านี้

     แต่ที่น่าสังเกตคือ ห้องชุดที่ขายกัน 40,000- 50,000 บาทต่อตารางเมตรสำหรับของใหม่ แกะกล่องนั้น ถ้าเป็นห้องชุดมือสองในโครงการ เดิม (บางห้องยังไม่เคยมีคนอยู่ด้วยซ้ำ) ราคากลับต่ำกว่าเหลือเพียง 65-75% เท่านั้น
     แต่เรื่องเหล่านี้เราไม่ค่อยรู้ ส่วนหนึ่งเพราะคนเราเคยชินกับการซื้อบ้านใหม่ ทั้งที่บ้านมือสองดีๆ มีอยู่ดกดื่น อีกส่วนหนึ่งที่สำคัญก็คือ อาจมีสถาบันการเงินที่ “กั๊ก” ทรัพย์สินไว้เผื่อขาย ได้กำไรในวันหน้า จึงไม่ค่อยมีทรัพย์ดีๆ ออกมาขาย หรืออาจซื้อขายกันเอง นอกจากนั้นยังมีประเด็นว่า การประมูลบ้านของกรมบังคับคดี ก็ขาดหลักประกัน มีปัญหาจุกจิก คนซื้ออาจไม่ได้บ้าน ต้องไปไล่เจ้าของเดิมเองให้เพลียใจเล่น
     ด้วยเหตุเหล่านี้เอง ในขณะที่นักพัฒนาที่ดิน “ฟัน” กำไรมหาศาลจาก “บ้านใหม่”ก็คือขณะที่คนซื้อบ้าน (ที่หวังเก็งกำไร) ต้องซื้อบ้าน ราคาแพงเกินเหตุ ซึ่งวันหลังอาจลงราคาเหมือน ที่เคยเกิดขึ้นอีก
     ดังนั้นถ้าเราจะซื้อห้องชุดใจกลางเมืองจริงๆ อย่าลืมดูของมือสอง ดูทรัพย์จากธนาคารบ้าง หรือไปดูที่กรมบังคับคดีบ้าง (แต่ต้องทำการบ้าน ให้ดี ถ้าอยากได้ของดีจริง) และที่สำคัญโปรดชั่งใจว่า การแห่ตามคนอื่นนั้นอาจปลอดภัยที่ “ไม่ตกกระแส” แต่อาจอันตรายที่ “ไม่ลืมหูลืมตา” เช่นกัน

ประวัติผู้เขียน
โสภณ พรโชคชัย (sopon@area.co.th)*
กรรมการผู้จัดการ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA)**
* เป็นผู้ประเมินค่าทรัพย์สินและนักวิจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ ปัจจุบันยังเป็นประธานกรรมการ มูลนิธิประเมินค่าทรัพย์สินไทย (www.thaiappraisal.org) และผู้อำนวยการ โรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.trebs.ac.th)
**      องค์กรที่ปรึกษาด้านการประเมินค่าทรัพย์สินและศูนย์วิจัยอสังหาริมทรัพย์แห่งแรกและแห่งเดียวที่ได้รับ ISO 9001-2000 ทุกระบบในประเทศไทย ซึ่งเก็บรวบรวมข้อมูลโครงการอสังหาริมทรัพย์จากภาคสนามทุกจังหวัดทั่วประเทศ